管理費・修繕積立金を有効に利用していますか?

管理会社と修繕工事

アドバイザー修繕工事を行うにあたって、面倒くさいからと言って管理会社主導で進めてしまうと、必要以上の工事を行われてしまうことや、工事費用が高くつくなどと貴重な修繕積立金を使いすぎてしまった管理組合が多く存在しています。

「あの時きちんとチェックおけば・・・」

と悔やんでも後の祭りです。一度支払ったお金は返ってきません。

管理会社に任せすぎると次に列挙するリスクがあります。

→大規模修繕工事を成功させる方法には?

リスク1:長期修繕計画は管理会社の売上目標表!?

管理会社にとって修繕はうまみのある商売です あらかじめ自社の利益を多分に含んだ工事予算を長期修繕計画に計上しておけば、定期的に管理会社が利益性の高い仕事をもらえるチャンスが訪れます。

予算を知っている管理会社は有利に話を進めることができます。

専門知識の乏しい管理組合の不安をあおり、必要以上の修繕工事や割高な見積を勧められる傾向が強いのです。

管理会社が提出した長期修繕計画書を鵜呑みにすると、各戸の負担増につながります。

リスク2:割高な工事金額

管理会社が提示する見積は良心的な金額ではありません。

管理会社による修繕工事は特定の協力会社に見積依頼を行うことが多く、コストダウン努力が乏しい(見積してもせいぜい2〜3社)のです。

修繕費用に管理組合に見えない管理会社の中間マージンが多分に含まれるため、工事費が割高になっているケースが多いのです。

リスク3:下請けに丸投げ。施工監理が有名無実

管理会社が元請となったとしても、実際に工事を行なうのは下請けの協力業者です。

工事が始まると下請けに全ての仕事を丸投げ。管理会社は 多数の現場を抱え、納期に合わせるために工程管理だけをしているのが実情。施工監理・品質管理が有名無実化しチェック機能が働きません。

協力業者と馴れ合いが生じ、問題が発生したり、居住者からの苦情があったりしても、管理組合の味方になってくれるどころか、業者の肩を持つことすらあるのです。

リスク4:無料の建物診断

建物診断を行っているところが管理会社なら、改修をしようという結論を早期に導くための内容であることが多いのです。また、こういうことを無料でしますのでその後の工事は当社におまかせくださいというひも付きになります。

建物診断は工事をするためのきっかけ作りで、診断結果を重要視せず、なるべく工事金額が増えるようなメニューで見積が提出されるリスクがあります。

ただより高いものはないと言います!

無料点検はしがらみが発生します。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなるケースが多いのです。貸し借りをつくることは良くありません。

大規模修繕工事コンサルタント

修繕積立金が不足しているときは

修繕積立金が不足しているからといって、借り入れ・臨時徴収をすると、

  • 金利を負担しなければならない
  • 借金マンションとなり転売時資産価値への影響
  • 総会合意が難航し、先送りされる懸念
  • 滞納者の増加を招く

等の問題が発生します。

■借り入れ・臨時徴収を考える前に・・

修繕の方法は一通りではなく複数の選択肢があります。マンションの財源(修繕積立金)が少なければ、必要最小限の工事をする等の判断も可能です。

必要な修繕工事から優先的に計画的に改修を実施し、支出を分散。借り入れや各戸の急な負担を抑止できます。

■どうしても借り入れが必要な時は?

大規模修繕銀行・信用金庫等は、借り入れ基準(保証人が必要だったり、担保の提供が必要)が厳しく金利が割高です。

住宅金融支援機構|「マンション共用部分リフォーム融資」

電機メーカー系クレジット|「三菱電機」「東芝」|

等は、無担保、保証人なしで借り入れ可能です。 ただし管理費等滞納率が高い管理組合は借り入れできない等の諸条件・審査があるので注意して下さい。管理会社が提示する見積は良心的な金額ではありません。

→修繕積立金・大規模修繕の無料相談はこちらへ

■資金計画のポイント

マンション管理士築30年前後が一番改修費を必要とされると言われています。

その理由は、築30年前後に、給水管更新、照明器具・消防設備・機械駐車場リニューアル、受水槽交換、エレベーターリニューアル、排水管更新、受変電設備・配電設備交換、アルミ建具・手摺金物等交換外構廻り舗装等全面改修給排水管の改修等修繕が重なります。

・修繕積立金が不足すると、一時金を徴収することになります。

・修繕積立金残高が少ないと必要な修繕が実施できず、将来価値が低下することも予想されます。

第1回、第2回の建物大規模修繕の時に修繕積立金を使い切ることのないよう、余裕をもった資金繰りをしましょう。

■駐車場の運営

自家用車の所有率が減少傾向で、比例して駐車場契約率が低下しています。

機械式駐車場があるマンションは、日常のメンテナンス費の他に改修費が非常に高額です。耐用年数は15年前後と言われ、築10年を過ぎると故障、不具合が目立ち始めます。

管理費収入が駐車場使用料に依存している管理組合は資金計画を見直しましょう。また、機械式駐車場があるマンションは長期修繕計画に修繕費が十分に計上されているか確認した方が良いです。

■第三者専門家の活用

管理会社の多くは自社利益優先の元請方式に大規模修繕を誘導。管理会社は中立的なコンサルの役割を果たしません。

適切な工事の実施、無駄のない修繕積立金運用をするためには、第三者専門家コンサルタントの起用も検討しましょう。

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