管理費・修繕積立金を有効に利用していますか?

修繕積立金の初期設定金額

修繕積立金コンサルタント修繕積立金は、新築分譲時に予め決められているのが一般的です。

具体的な金額は、マンション売主の系列または協力関係にある管理会社が修繕計画にもとづいて設定します。

10年以上前は、管理費の10〜20%と漠然とした数値を修繕積立金に設定することが多かったようです、近年は、概ね80円/m2前後が平気的相場です。

果たしてこの金額は妥当と言えるのでしょうか?

新築分譲時の修繕積立金の金額は、販売しやすくするために、現実の必要額よりかなり低く設定されているケースが多いのです。

80円/u前後それ以下の修繕積立金だと、必要な時期に必要な修繕を実施しようとすると、将来資金が大幅に不足するのが確実です。

年数が経つにつれて、修繕箇所が増え、修繕費を多く必要とします。

▼ Point

修繕積立金の初期設定金額は安すぎる=将来値上げは必至

■修繕積立金の平均相場と適切な時期での見直し

築年数 専有面積u当り平均積立金
5年未満 87円/u
5年〜9年 106円/u
10年〜19年 139円/u
20年〜29年 174円/u
30年〜39年 189円/u
40年〜 213円/u

修繕積立金アドバイザー年数が経つにつれて、修繕箇所が増え、財源確保のため修繕積立金が高くなります 。

新築時80円/m2の積立金だと、将来修繕費の財源が不足することが確実です。定期的(約5年ごと)に見直しを行わなければ、2倍以上の値上げを伴うことも考えられます。

大幅な値上げは、総会で合意を取るのに苦労を伴い、理解が得られるのに数年がかりを要することも珍しくありません。改定時期が遅れるほど、値上げ率が更に大きくなる悪循環が発生します。

また、大幅な修繕積立金の値上げは、景気が悪い時期であれば、滞納者を増やす原因となります。

▼ Point

修繕積立金の見直しは早めに計画的に行なう

修繕積立金と管理費のバランス

管理費の平均金額は208円/u。修繕積立金と違って築年数による影響はほとんど受けません。

前章より、一定以上の年数を経過すると、管理費と修繕積立金の金額は同額。あるいは修繕積立金の方が多くなることがわかります。

余裕をもった修繕積立金があると、不測の事態の対応を円滑にし、アップグレート等の選択肢が増えます。逆に少ない修繕積立金は資産価値を下げる結果につながります。

▼ Point

管理費の金額<修繕積立金の金額 になることが理想

■修繕積立金を見直す前に

マンション修繕積立金改定・値上げの理由が大切な資産であるマンションを長期間維持するためとは言え、家計を圧迫することはどこの家庭も嫌なはず。

修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックしましょう!支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、値上げの幅を抑えることができます。

切り詰められることは、とことん節約するべきです。

・修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックします

・管理費の支出で大きなウェイトを占めるのが、管理会社に支払う管理委託費です。特に分譲会社系列の管理会社は、価格競争のない「言い値」で管理費が決まるので、金額が割高です

・支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、修繕積立金値上げの幅を抑えることができます

・支出削減を実施すれば、総会で修繕積立金改定(値上げ)の理解を得やすくなります

→マンション管理士が管理費の適正金額とサービスの妥当性をチェック!無料

▼ Point

修繕積立金改定する前には日常の支出=管理費を見直す

次を読む→