投資型分譲マンションの管理委託費・支出を見直し、利回り・資産価値を向上

「財テク」目的で取引される投資型分譲マンション

投資型マンションの特徴主に利便性の良い都市部で供給される投資型賃貸目的のマンションは、部屋の広さは30−40u以下、居住ターゲットは単身者またはDINKSです。特徴は大きく4つに分けられます。

1.家賃でローンを返済
購入する部屋を担保(保証)にローンを借り、返済は部屋を貸した賃貸収入で賄います。

2.安定収入、高額な資産を得られる
ローン返済後、安定した家賃収入が得られるとともに、転売するとまとまったお金が入ります。

3.節税対策
減価償却や管理費などの経費が認められ税金対策となります

4.銀行からお金を借りる際、団体信用生命保険に加入され、死亡時にローンが消失される仕組みです。

投資用分譲マンションが抱える管理の問題点

投資型分譲マンションでは、ファミリータイプとは異なる運営上の問題を抱えています

  • 機能しない管理組合運営
  • 建物老朽化と安すぎる修繕積立金
  • 管理費等滞納
  • 役員の固定化と理事会の独断運営
  • 手を抜く管理会社

それでは具体的に説明していきます

■機能しない管理組合運営

管理組合運営投資用賃貸マンションは、管理組合の構成員である区分所有者がマンションに住む事が殆どありません。

・年に一度の理事会、と年に一度の総会の開催で、管理組合活動が終わり。マンション管理について討議、検討する場がほとんどありません。

・委任状で総会の議決権行使をする人が多く、総会会場の出席者は理事だけ、ひどい場合は理事長一人だけという場合もあります。総会での活発な意見交換は難しく、委任状提出率が悪いマンションでは、総会が流会する事態も起こりえます。特別決議が必要な場合にも、有効議決権数が集まらず、いつまでたっても重要事項が決められず、問題が先送りされるケースも少なくありません。

・役員の成り手が少なく、規約に定められている役員の定足数を満たしていないマンションもあります。居住地が散らばっていることから、理事会が開催がままならず、定足数を満たすための名前だけの理事が存在します。

・自分が実際に住んでいるわけではないので、管理に興味を持つ区分所有者は少数派問題意識に欠け、非協力・無関心により管理会社任せになる場合が多いのです。

その結果、資産価値を長く保つために必要な「長期修繕計画表」すらなかったり、管理会社や工事会社の仕事ぶりをチェックする方が一人もいなかったり、法整備が変わっても管理規約が改定されなかったり、管理費等滞納や10年20年先の事を考えると、非常に多くの問題が発生する事は間違いでしょう。

■マンションの老朽化と安すぎる修繕積立金

投資型賃貸マンションの供給はバブル経済時にピークに達しその後減少していることから、物件の多くが、バブル以前に建てられた築20年を超える建物です。

マンションの修繕費は築30年前後サイクルで一番お金がかかります。その理由は、三回目の外装修繕時期に、給排水管の改修およびエレベーター等設備の交換時期が重なるからです。

分譲当初のマンションは、売り主が販売をしやすいように、修繕積立金の設定根拠に欠ける(将来の修繕計画に基づく「資金計画」に応じて算出されていない、)、安い修繕積立金が設定がされています。総会・理事会が機能していないことから、修繕積立金の見直しを審議しなかったり、仮に修繕積立金の改定を提案したとしても、値上げ=目先の利益(利回り)が減ることから総会の合意を得られなかったり、資金不足の不安をいつまでたっても解消しません。

1回目(築12年前後)、2回目(築24年前後)の大規模修繕工事は何とか実現しても、その都度貯めた修繕積立金をギリギリまで使い切ってしまうため、1、2回目に比べ1.5倍から2倍は必要とされる3回目の大規模修繕時には資金がショートする可能性が大です。

大規模修繕老朽化に伴う建物の傷みは、ファミリータイプも賃貸マンションも大差はありません。修繕積立金の不足が解決せずに大規模修繕工事を実施すると、資金を補うために、金融機関から借り入れを起こしたり、臨時徴収(1戸50万円近くなることも・・)を請求したりと悩ましい問題が発生します。

お金がないからと言って修繕工事をしないと、見た目や機能がボロボロになっていきます。こうした管理不十分の建物は家賃を落とすことや、空室が増え、「投資」に悪影響を与えます。

■管理費等滞納

投資型賃貸マンションの区分所有者は、所得がある一定以上ある階層の方です。しかし、終身雇用、年功序列、右肩上がりの給与は過去の話。また、富裕層はいつまでもお金持ちであるとは限りません。景気の浮き沈みについていけず、中には脱落する方がいます。行き詰った区分所有者は、滞納をしたまま行方不明になることや、多重に債務を抱えた場合、専有部分の権利関係者が複雑になり、競売等の手続きがかかるまで非常に時間がかかる場合があります。区分所有者が行方不明だと、請求や督促ができません。区分所有者とコンタクトが取れたとしても、ない袖は振れませんので、長いこと管理費等滞納が続き、管理組合運営に悪い影響を与えます。

建物が古くなるに従い、修繕積立金の大幅な値上げ、建物老朽化に伴う臨時出費、長期間借り手がつかない、家賃の減少等、購入当初考えてもいなかったイレギュラーな問題が発生します。家賃収入で生計を立てている方にとっては、突発的な出費がかさなると、毎月の支払いが滞りがちになることがあります。

■役員の固定化と理事会の独断運営

投資型賃貸マンションの多くが、役員の成り手不足が原因で、役員が長期間固定化します。

その結果、一部役員や理事会が、自己判断により総会・管理規約に定められたこと以上の決裁権を持つことがあります。独断専行で理事会が運営を進めてしまうと、役員以外の区分所有者と理事会が対立したり、理事会が孤立したりすることが考えられます。  成り手が少ない状況下で、管理組合のために仕事をする役員は立派ですが、やり方を間違えると、良かれと思ってしたことが裏目に出る場合があります

■あからさまに手を抜く管理会社

管理会社理事会・総会が機能しない。組合員の関心が低い。管理会社にとって、これほど楽な相手はありません。

プロだから、お金を払っているのだから管理会社はしっかり仕事をしてくれるだろうというのは思い違いです。

入りたての右も左もわからない人間や、能力に欠けるフロントマンは、優先的に投資型賃貸マンの担当者になる実態があるのをご存知ですか?それは、うるさく言われない。理事会・総会が年1回しか開催されない投資型賃貸マンションでは、フロントマンの技量やノウハウがなくても、苦情を言われることもなく、なんとかなってしまうからです。レベルの低い担当者が、マンションを管理するわけですから、良いサービスが受けられるわけがありません。もともと関心の低い組合員が役員を務めた場合、面倒なことを嫌う傾向があるので、管理会社へ不満や疑問があっても見て見ないふりをします。

レベルの低い担当者の部下である現場の管理員も手を抜く傾向にあります。区分所有者は、不動産業者に任せきりで年に1回もマンションに行くことはないでしょう。その結果、清掃状況が汚い、電球がいつまでも切れている、壊れている箇所が長期間放置されている等管理状況が悪くても誰も指摘をしません。うるさく言わないと、物件担当者がマンションに足を運ぶことが少なく、現場を知らない物件担当者は数多くいます。

管理会社に良い仕事をさせるには、お金を払っている管理組合が管理会社の仕事ぶりをしっかりチェックする必要があります。

投資型分譲マンションの資産価値・利回りをUPするサポート

マンション管理士区分所有者の関心が低い、役員の成り手不足、管理会社お任せになりやすい投資型賃貸マンションでは、マンション管理士が力を発揮します。

管理会社や工事会社をチェックする第三者の専門家、管理組合側のアドバイザーとして管理組合にマンション管理士を向かえることで、マンション管理はがらっと良くなります。

今の管理会社が問題があるから変えれば問題解決。そんなに簡単にはいきません。仕事が欲しいマンション管理会社は、「良いこと尽くめ」の提案を行いますが、実際に管理を始めると、管理コストが下がったが、管理サービスも下がったという「安かろう悪かろう」と実態が判明、相談に駆け込むマンションも少なくありません。

数多くの投資型賃貸マンションの管理サポート実績がある、当事務所がリ理事会・管理運営を適切に支援します。

  • 投資型賃貸マンションの事情を熟知したマンション管理士が、適切なアドバイスを行います
  • 管理コスト・管理サービスを見直し、管理費・修繕積立金を有効活用します
  • 管理会社に不満が多ければ新たな契約先探す手伝いをします
  • 管理組合運営の問題点を分析し、解決方法を導き、いっしょに実践していきます
  • 管理費等滞納の早期解決を目指し、あらゆる視点から対策を講じます

まずは無料のサービスをご利用頂き、マンションの問題点は何か?どのように解決すれば良いのかを確認してください。ご質問等はお気軽にご相談ください。

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