小規模マンションの大規模修繕、管理費・修繕積立金を見直します

小規模マンションの管理組合運営は大変!?

割高な管理委託費・修繕費・・・スケールメリットが働きにくい・・・

同じ材料を仕入れるにしても、人件費にしても数が多いほど割引が効きやすくコストダウンできます。これをスケールメリットと言います。戸数が小さいほどスケールメリットが働きにくく、工事費や管理会社に支払う委託費は中・大型物件よりも割高になります。

資金不足・・・消費税増税の議論、原油高騰・円高による物価への影響・・・

スケールメリットが働きにくい小戸数マンションはコストが高いため、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあります。景気の良い時代ならともかく、昨今の社会状況下では、潤沢な資金がある、管理組合は少なく、多くの小規模物件管理組合は慢性的な資金不足に頭を悩ませています。資金が不足するからと言って大幅な値上げや借入は、総会での合意や得られにくいとともに、負担増により滞納者を増やす要因になります。

管理会社の対応が良くない・・・担当者が頻繁に変わる、マンションに来ない・・・

売上高が少ない小規模マンションは、管理会社にとってうま味が少ないため、力を入れてくれない事が多いようです。複数のマンションを掛け持ちで仕事をする物件担当者(フロントマン)の優先度が低くなり、その結果「高かろう、悪かろう」の管理になります(大手管理会社であるほどその傾向が強い)

役員のなり手不足と理事会の重い負担

持ち回り制だとすぐに役員の順番が廻ってくるとともに、理事の数が少ない(少ない場合3)ために理事一人一人の負担が重くなります。また、それでなくても理事のなり手が少ないのに、大規模修繕時に修繕委員会のような専門組織を本格的に作ろうとすると、人員確保することが難しい状況です。
修繕委員会を結成する理由は、大規模修繕の起案から工事完了まで1年以上の期間を要し、継続的に専門的な課題を協議する場が必要だからです。小規模マンションも大型物件も準備で何をやるかは大差ありません。修繕委員会が結成できない場合は、理事会で全てを切り盛りことになります。この場合継続性の問題、負担増から管理会社お任せになりやすい傾向にあり、「言い値」による高い管理を買うことにつながります。

低予算でコンサルタント起用!マンション管理支援事務所の小規模マンションサポート

1.大規模修繕は管理会社任せにはしない

理由:競争原理が働かない、言い値による割高な工事費、過剰な工事提案が多い

小規模マンション向け大規模修繕サポート

2.管理委託費・契約内容を見直す

理由:管理会社の言い値・自動更新により「高かろう、悪かろう」の管理、委託費を増やすために過剰な契約内容、長期契約の慣れ合いによるサービス低下

小戸数物件管理会社変更

3.修繕積立金改定前に長期修繕計画を検証する

理由:管理会社がシミュレートされた金額、工事周期、工法(仕様)等は見直しの余地あり。低予算でも実現可能な代替案の検証は必要

長期修繕計画の検証及び代替案の作成

4.第三者専門家のサポート・アドバイスを得る

理由:管理会社の提案は全て正しいとは限らない、複数の提案を検討し最も相応しいプランを選定するべき、監査(モニタリング)の強化(管理会社のお目付役含む)

管理組合顧問、理事会アドバイザー