管理組合運営

別荘から定住先としてのリゾートマンション

リゾートマンション一昔前は、リゾートマンションは一部富裕層や法人がセカンドハウスや保養施設として所有していました。ウィキペディアによると「リゾートマンションとは、マンションの中でも主に避暑地や避寒地、温泉地、海沿い、スキー場周辺などに建てられた、主に別荘用途の住居。」と説明されています。
しかし、バブル崩壊後から今日に至っては違う様相を呈してきました。

  • リゾート物件の価格が大幅に下落し、買い易い金額に落ち着いてきた
  • リタイア後の永住先をリゾート地に選びたい方が増えた
  • 新幹線通勤等により田舎暮らしをしながら都市部に通勤する生活スタイルが現れた

等の理由により、定住先としてリゾートマンションを購入する需要が高くなったのです。

憧れのリゾートライフ。しかしながらリゾートマンションの多くは様々な問題を抱え、組合員ならびに役員になった方々は日々頭を悩ましている現状があります。

リゾートマンションが抱える悩ましい問題点

リゾートマンションは、都市部の物件とは異なる運営上の問題を抱えています

  • 豪華な共用施設がもたらす重いコスト負担
  • 建物老朽化と組合員の高齢化
  • 解決し難い管理費等滞納問題
  • 運営が真っ二つ!居住区分所有者と非居住区分所有者の考え方の違い
  • 動きの悪い管理会社。リゾートマンションを理解していない管理会社

それでは具体的に説明していきます

■充実した共用施設は金食い虫

プール・大浴場リゾートマンションの魅力は、充実の共用施設にあります。特にバブル前に設計したマンションは、温泉、プール、ジム、ゲストルーム等の共用施設に、管理員が常駐と、ホテル顔負けのサービス・施設がウリです。

これら魅力的な施設・管理サービスは、維持費そして修繕に莫大なお金がかかります。首都圏のファミリータイプのマンションでは築20年を超える管理費・修繕積立金の平均金額はそれぞれuあたり200円前後と言われています(例:70uの部屋を所有すると管理費・・修繕積立金の合計支払額が28,000円)。ところが、共用施設・サービスが充実したリゾートマンションでは、2倍、それ以上の金額が必要と試算されます。

バブル前の言わばお金持ちが「贅沢する」ために所有するのであれば何ら問題ないのでしょうが、定住目的でリゾートマンションを使用している人にとっては、管理コストの負担が生活の重荷になり、値上げしなければならないことがわかっていながら、総会で修繕積立金改定の合意が得られないというジレンマが発生します。

その結果、多くのリゾートマンションでは修繕積立金が慢性的に不足しており、マンションの売りである共用施設を休止に追い込まれたり、改修工事が先延ばしとなり、資産価値を減少させたりする問題が起きています。

■マンションの老朽化と組合員の高齢化問題

リゾートマンションの供給はバブル経済時にピークに達しその後減少していることから、リゾート物件の多くが、バブル以前に建てられた築20年を超える建物です。

マンションの修繕費は築30年前後サイクルで一番お金がかかります。その理由は、三回目の外装修繕時期に、給排水管の改修およびエレベーター等設備の交換時期が重なるからです。

都市部のファミリータイプのマンションに比べて管理費が高いリゾートマンションでは、修繕積立金の値上げが総会の合意を得られにくいのです。修繕積立金の不足が解決せずに大規模修繕工事を実施すると、資金を補うために、金融機関から借り入れを起こしたり、臨時徴収(1戸100万円近くなることも・・)を請求したりと悩ましい問題が発生します。

また、築年数が増えるとともに、区分所有者の高齢化が進みます。維持費が高くなったからといって、セカンドライフの定住地として購入したマンションを簡単に手放すことはできません。世帯所得が減る中での修繕積立金の値上げは家計を圧迫し、また一時負担金の徴収は、滞納者を増やす原因になります。 

■解決し難い管理費等滞納

日常管理コストが高く、しかも老朽化に伴い修繕積立金の資金不足に悩むリゾートマンションにとって、もうひとつ頭の痛い問題は管理費等滞納です。リゾートマンションの管理費等滞納の原因は大きく二つに分けられます。

別荘(セカンドハウス)として使用する非居住区分所有者は、富裕層であると言えます。しかし、お金持ちはいつまでもお金持ちであるとは限りません。栄枯盛衰。景気の浮き沈みについていけず、中には脱落する方がいます。行き詰った非居住区分所有者は、滞納をしたまま行方不明になることがあります。また、多重に債務を抱えた場合、専有部分の権利関係者が複雑になり、競売等の手続きがかかるまで非常に時間がかかる場合があります。区分所有者が行方不明だと、請求や督促ができません。区分所有者とコンタクトが取れたとしても、ない袖は振れませんので、長いこと管理費等滞納が続き、管理組合運営に悪い影響を与えます。

リゾートマンションを定住目的で購入する区分所有者の多くが、リタイアした55−60歳以上の方です。前述の問題点に記載されたことが原因で管理コストと修繕費の負担に耐えきれず、毎月の支払いが滞る場合があります。支払いたくとも年金と貯めた老後資金が生活費ギリギリで、未収分を支払えない。毎月分の支払いが遅れると、滞納した金額が膨らみ、余計完済が出来なくなるという悪循環に陥ります。

二次的問題として、管理費等滞納の時効が5年であること、また、滞納者が競売に至ったとしても、割高な管理費+修繕積立金を長期滞納すると、その金額が莫大となり、二束三文の最低落札価格を提示しても買い手がつかないという事態が起きます。管理組合では、真面目に支払っている他の組合員との公平性を保つ意味で、簡単には滞納を免除すると言う結論を出せないのです。

■非居住組合員と居住組合員のいがみ合い

居住組合員と非居住組合員管理組合運営が真っ二つに分かれる。リゾートマンションでは珍しくないことです。

リゾートとして利用する非居住区分所有者は、お金を持っている富裕層が多いことから「高級なリゾート環境を維持できるのあれば管理費や修繕積立金は高くても仕方ない」と考えていますが、住んでいる区分所有者は「管理費や修繕積立金は都内のマンションと同程度のレベルにまで下げ、月々の支払いをいまよりももっと安くしてほしい」と要望します。

非居住の区分所有者と居住する区分所有者では、マンションの購入目的が全く異なります。管理組合の執行部である 理事会がどちらかに偏ると、見解の相違で、理事会と組合員が対立し、総会で何も決まらないか、決まっても撤回を求める声で管理組合運営が大混乱します。

組合員同士がいがみ始めると、面倒なことに巻き込まれたくないと理事会の成り手が少なくなります。その結果、役員が固定化し、固定化した役員がどちらかの組合員に偏ることで、ますます問題の火種を大きくしていきます。  

■ノウハウがない、やる気に欠ける管理会社

バブル経済崩壊後、リゾートマンションの新築供給は大幅に減少しました。現地に事業所を置くのは将来性がなく、また採算が合わないことから、次々と管理会社はリゾート地から撤退。

1.管理員との意思疎通がうまくいかない

離れ小島にあるマンションには、時間と経費がかかることから、物件担当者(フロントマン)はなかなか巡回しません。
現地に常勤する管理員そして、協力会社を遠く離れた営業所から遠隔操作することになりますが、めったに顔を見せない物件担当者の言うことを、現場の人間はまともに聞こうとしません。
その結果、業者と癒着し私腹を肥やしたり、管理会社の指導に背くことをしたり、管理員の暴走が始まります。
こうした実態を知っていても、管理会社は面倒なことを嫌い、野放しにします。管理員の独断で、事実上マンションのルールが仕切られていることは多々見られます。

2.リゾート物件の運営ノウハウがないフロントマン

管理会社内では、手間がかかるリゾート物件を敬遠し、優秀な人材が物件担当者(フロントマン)になることが少ないのです。
また、前述の通り、巡回をほとんどしませんので、現場のことがわかりません。
その結果、理事会や総会では、リゾートマンションの特性を踏まえた支援、提案ができず、適切な助言を受けられない管理組合の運営は低迷することになります。管理会社に解決能力がないことから、問題はいつまでも先送りとなり、問題が大きくなったころには、どうしようもない状態にまでマンション管理が悪化しているなんて言う事態が起こりえます。

3.過剰なサービスと単価設定の高い委託費

バブル崩壊前に設計、販売されたマンションは、購入者は富裕層が対象です。
そのため、委託契約に盛り込まれるサービス内容は、非常に贅沢で、調べてみるとここまでは必要ないだろうという項目がいくつもみつかります。また、管理会社の利益率も都市部のマンションに比べ高く設定され、毎月管理費を支払う組合員は割高な管理費負担を強いられます。 

リゾートマンション管理を良くします

リゾートマンションは特別な事情を多く抱えています。
残念ながら管理会社は、リゾート物件の運営ノウハウに欠け、満足いくサービスを提供できず、どうしたら良いのか?お困り、お悩みの管理組合が多いのです。
今の管理会社が問題があるから変えれば問題解決。そんなに簡単にはいきません。仕事が欲しいマンション管理会社は、「良いこと尽くめ」の提案を行いますが、実際に管理を始めると、管理コストが下がったが、管理サービスも下がったという「安かろう悪かろう」と実態が判明、相談に駆け込むマンションも少なくありません。
リゾートマンションを適切な管理をするためには、リゾート物件を熟知した適切なアドバイスが必要なのです。
熱海・箱根・湯河原・伊東とリゾートマンションの管理サポート実績がある、当事務所がリゾートマンション管理運営を適切に支援します。

  • リゾートマンションの事情を熟知したマンション管理士が、適切なアドバイスを行います
  • 管理コスト・管理サービスを見直し、管理費・修繕積立金を有効活用します
  • 管理会社に不満が多ければリゾート管理に秀でた契約先を新たに探す手伝いをします
  • 管理組合運営の問題点を分析し、解決方法を導き、いっしょに実践していきます
  • 管理費等滞納の早期解決を目指し、あらゆる視点から対策を講じます

箱根・湯河原・真鶴・熱海他伊豆地方・三浦海岸のリゾートマンションは、3つの無料サービスの対象地域となりますので、お気軽にご相談ください。

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