窓や玄関扉の交換は誰がするの?(管理規約第22条関係)

住戸(専有部分)にある窓や玄関扉等の開口部は、バルコニーと同様に専用使用部分と言う扱いになります。

窓や玄関扉等を個々の住戸が勝手に交換してしまうと、建物全体の美観上の調和(個々の玄関や窓がそれぞれ色や形が違うと見た目が悪くなる)が取れなくなり、建物の価値が損なわれます。

窓や玄関等の開口部を交換する場合、どのようにすればよいかと言うと二つの方法が取れます。

1、防犯・防音又は断熱等の性能が向上する場合は、計画修繕として管理組合の費用で行う。

2、管理組合で工事を速やかにできない場合は、使用細則を定め区分所有者の個人負担で行なう。

窓や玄関扉を交換する時期は建物の立地条件によって異なりますが、20〜30年位が目安です。技術の進歩により新築当時に設置されたものに比べ性能が向上した窓や扉が一般的に使用していると思われます。そこで、美感上の調和を保ち、建物の価値が損なわないように管理組合が一体となって工事をすることになります。

しかしながら、管理組合が計画していた交換時期より前に、窓や玄関扉が壊れる可能性があります。そこで、色、デザイン、形状等の交換にあたっての詳細を使用細則に定め、各区分所有者が個々の判断で改修を行なうことができるようにします。

標準管理規約原文より

第22条(窓ガラス等の改良)

1 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施すことについて、細則を定めるものとする。

<標準管理規約コメント> 第22条関係

@ 窓枠、窓ガラス及び玄関扉(玄関扉にあっては、錠及び内部塗装部分を除く。以下「開口部」という。)については、第7条第2項第二号及び第三号において専有部分に含まれないとされていること、専有部分に属さない「建物の部分」については、第8条に基づく別表第2において共用部分とされていることから、開口部は共用部分として扱うこととなる。

A また、区分所有法は、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、集会の普通決議により決することを定めている。

B 第1項は、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上のため行われる開口部の改良工事については、原則として、他の共用部分と同様に計画修繕の対象とすべき旨を規定したものである。

C 第2項は、開口部の改良工事については、治安上の問題を踏まえた防犯性能の向上や結露から発生したカビやダニによるいわゆるシックハウス問題を改善するための断熱性の向上等、一棟全戸ではなく一部の住戸において緊急かつ重大な必要性が生じる場合もあり得ることにかんがみ、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うことが困難な場合には、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことができるよう細則をあらかじめ定めるべきことを規定したものである。

D また、第2項は、マンションでは通常個々の専有部分に係る開口部(共用部分)が形状や材質において大きく異なるような状況は考えられないことから、当該開口部の改良工事についてもその方法や材質・形状等をあらかじめ定期的に細則で定めることにより、その範囲内で行われるものについては施工の都度総会の決議を求めるまでもなく、各区分所有者の責任と負担において実施することを可能とする趣旨である。

E 「共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯、防音・断熱性等により優れた復層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。

F 各区分所有者の責任と負担において行うことができるものとしてあらかじめ定型的な工事内容を定めるに当たっては、専門知識を有する者の意見を聴くことを考慮する。

G 本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。

H 申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

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