低予算で品質の良い大規模修繕を実現するマンション管理支援事務所のコンサルタント

小規模マンションに適した大規模修繕発注の方法とは

高額な大規模修繕、管理会社一社にお任せで大丈夫ですか?

管理会社一社に大規模修繕工事の全てを任せることは、管理組合にとっては最も『手間のかからない』発注方法です。しかし、一社だけの見積は言い値で、競争が働かないため『コスト面』で高くつきます。

また、管理会社にとって売り上げの少ない、言わば『うまみのない』小規模物件では、日常管理の対応が遅い・悪いと感じられている管理組合は多いのではないでしょうか?面倒だからと言って、誠実に仕事してくれない管理会社へ特命発注することはリスクがあると考えます。

管理会社が施工業者として名乗りを上げたならば、特命発注するのではなく、候補業者の一つとして他社と比較した上で選ぶことが大切です。

▼ 小規模マンション管理組合の抱える悩みはコチラ

大規模修繕の一般的な流れ

大規模修繕は、

『劣化調査を行う』→『改修設計(修繕の範囲・工法)を決める』→『施工会社選定を行う』→『施工』

という流れで進みます。

責任施工方式

上記の流れを施工会社に全てお任せする方式を『責任施工方式』と呼びます。管理会社お任せはこの方式に含まれますが、管理会社特命発注では言い値で高い見積が提示されます。

管理組合が施工業者を数社選び、マンションを調査をさせ、提案書と見積書を提出してもらいます。その中で一番条件の良い業者に施工をお任せすると言う方法が責任施工方式です。

責任施工方式のメリットは、相見積や入札により競争原理を働かせることにより、工事費が安くなることです。

デメリットは、業者選定に不慣れな管理組合は、そもそも信頼できる施工業者をどのように探せばよいのか?提出された見積の中身を検証・比較できるのか?金額以外で何を基準に業者を選べばよいのか?安い業者は工事中手抜きや追加請求があるのでは?工事後のアフターをしっかり対応してくれるのか?等の多くの不安が多く付きまとい、管理組合のリスク・負担が大きいことです。

設計・施工分離発注方式

上記流れの『施工』は施工会社、その他業務のサポートをコンサルタントに発注する方式を設計・施工分離発注方式と言い、管理組合が主体となって透明性のある大規模修繕を進められます。

小戸数マンションで分離発注方式を選択する場合の課題は工事費以外に発生するコンサルタント報酬にあります。

『劣化調査』『改修設計』及び施工中に契約書通り施工会社が仕事を行なっているかの第三者チェックをコンサルタントに『フルパッケージ』で依頼すると、工事費の3-5%程度が相場と言われていますが、これはあくまでも中・大型物件を対象としています。コンサルタント業務の中身は、小規模も大型物件も基本的に行う内容に大差はありません。小戸数マンションで『フルパッケージ』のサポートを求めるなら、工事費の10%以上にも達してしまうことがあります。

スケールメリットが働きにくく工事費が割高な小規模マンションに、工事費に対する割合が高いコンサルタント費用が上乗せされると、資金不足に悩む管理組合にとっては予算の捻出が難しくなります。かといって、管理会社お任せ方式は工事費が割高、責任施工方式では管理組合のリスク・負担が大きい。どうすればよいのでしょうか?

低予算で大規模修繕成功を実現する小規模マンション向けコンサルタント

中・大型マンションが行っている方式をそのまま小戸数物件に当て嵌めようとすると負担が大きくなります。もし、資金が潤沢であれば、管理会社との信頼関係の中、管理会社お任せ方式でもよいでしょうし、フルパッケージのコンサルタントを依頼する方式も選ぶことができます。

ただ、この二通り以外にも、管理組合の負担やリスクを低減し、大規模修繕を進める方式があります。

小戸数物件の特徴、デメリットを考慮した上でマンション管理支援事務所が提案する『小規模マンション向けサポートプラン』は、フルパッケージのコンサルタントと比較し、最低限これだけは必要だと言う業務だけを抽出しました。その結果、フルパッケージに比べ低予算でコンサルタントの起用が可能となり、管理組合の負担・リスクが減り、透明性のある、品質の高い大規模修繕を実現できます。

▼修繕コンサルタント実績

小戸数マンション向け大規模修繕コンサルタント劣化診断 一級建築士が建物の傷み具合を調べ、報告書を作成。報告会を開催します。
小戸数マンション向け大規模修繕コンサルタント改修設計 劣化診断の結果も基づき、マンションの傷み具合に適した改修範囲、工法、材料を選択します。また、共通条件で施工会社に見積を依頼するため要項書を作成します
  • 工事別仕様書作成
  • 工事内訳書作成※工事数量は見積参加施工業者が積算。数量のプラスマイナスをチェックして、その数社の見積書に記載されている項目・数量が比較できるよう調整します。
  • 見積要項書作成
施工業者選定|小規模マンション大規模修繕コンサルタント 見積金額だけではなく、実績・会社の財務内容・工事技術力・提案能力等総合的に優れた、ローコストで施工技術力がある施工業者を選ぶお手伝いをします。慎重に業者を選定するために、総会を含めて4回の選考過程を踏むことを提案します
  • 施工業者候補リスト作成(または公募手続き)
  • 現地調査・説明会立会
  • 見積参加施工業者との折衝・質疑応答
  • 見積及び提案書の内容精査・分析・比較表作成
  • 選考会立会
  • 公開プレゼンテーション会の企画・調整
  • 総会の企画・調整
工事監理|小戸数マンション大規模修繕サポート 工事期間中、契約書・仕様書通り工事を行なっているか、居住者の生活・安全面に配慮しているかをチェック。一級建築士が巡回して品質監理を行ないます。
  • 工事説明会立会
  • 工事巡回(定例会同席・指導・助言含む)
  • 各種検査実施(各工程・足場解体前・竣工前検査)
担当者|小規模マンション向け大規模修繕コンサルタント マンション管理士が一名、一級建築士が一名が主たる担当になります
大規模修繕診断業務報酬 劣化調査・改修設計・施工業者選定補助業務:
1式525,000円から
工事中品質監理業務:
1式315,000円から
オプション:長期修繕計画作成、数量計算書作成
簡易調査の対象地域 神奈川県
東京都
千葉県
埼玉県
静岡県東部一部地域
大規模修繕簡易調査の申込方法 電話による申込:
火から土曜日 10時から20時 045−222−8623
メールによる申込:
mail@11kanri.com