大規模修繕で失敗しないポイント|大規模修繕工事

押さえておきたい!大規模修繕で気をつけたいポイント

大規模修繕は多額のお金が動きます

  • 契約欲しさに言葉巧みに群がる業者・・
  • 接待や袖の下をちらつかせた甘い誘惑・・

大規模修繕を行なうにあたり、次のことに気をつけて進めていきましょう!

長期修繕の周期は必ずしも適切な修繕時期ではない|大規模修繕ポイント

長期修繕計画書に示される改修時期は、性能保証、期待耐用年数等を参考に導き出された目安でしかありません。計画書通りに修繕することが必ずしも最良の時期ではありません

そこで長期修繕計画の大規模修繕実施予定時期1〜2年前に適正な時期かを判断する建物の診断を実施することをお勧めします。その結果から実際の痛み具合に応じて適切な改修方法を導き出すことで、大切な修繕積立金を有効に使うことが出来ます。

▼6万円からの簡易建物診断

無料診断は高くつく|大規模修繕施のポイント

建物診断を行っているところが施工会社なら改修をしようという結論を早期に導くための診断であるし、管理会社であるならば、こういうことを無料でしますのでその後の工事は当社におまかせくださいというひも付きになります。

建物診断は工事をするためのきっかけ作りで、診断結果を重要視せず、なるべく工事金額が増えるようなメニューで見積が提出される場合が多いのです。

ただより高いものはないと言います!
無料点検はしがらみが発生します。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなるケースが多いのです。貸し借りをつくることは良くありません。

建物診断は、診断結果によって損や得を生まない、工事を行わない業者が望ましいでしょう。不必要な改修を抑止できるとともに、客観的な診断が実現できます。

知り合いの業者は慎重に|大規模修繕施のポイント

「誰それの関係者だから」上手くやってくれるだろうといった、甘い期待を持ってはいけません。失敗はこんな考えが招きます。

紹介者と裏でお金のやりとりが・・と在らぬ噂が流れたり、手抜きや欠陥がみつかった時、居住者の知り合いと言うことで遠慮し強くいえなかったりと、こんな不安要素が付きまといます

居住者の知り合いの業者を一候補業者として考えるくらいであれば良いのですが、その会社に特別な便宜をはかることは避けましょう。

他社が先に出した見積金額を見せ、後だしさせるのもフェアでありません。価格を知っていれば、仕事が欲しいのですから、それが常識外の金額でない限り先に出された見積より安い金額を提示するのに決まっています。

また、安価な方法と称して、現場を少し見ただけで、今までの経験から・・という根拠で工法、材料、工事範囲を落とした内容で安い見積を提出する業者もあります。

違う条件で見積しては、公平な条件とは言えません。仕様を落とせば安い金額で工事ができるのは当たり前です。目先の金額に飛びつくと、安かろう悪かろうの結果を招きます。

臨時徴収、借入、修繕積立金値上げの前に|大規模修繕施のポイント

修繕の方法は一通りではなく複数の選択肢が考えられます。

マンションの財源(修繕積立金)が少なければ、必要最小限の工事をする等の判断もできます。

必要な修繕工事から優先的に計画的に改修を実施することで、支出を分散。借り入れや各戸の急な負担をふせぐことができる場合があります。

そのほかのポイント|大規模修
  • 無駄や過剰な工事をしない改修設計
  • 居住者の要望に耳を傾け、資産価値を上げる改良工事の検討
  • 原資が足りない場合、借り入れや値上げをする前に、管理委託費の値下げや長期修繕計画を見直す
  • 予防保全と性能保証に神経質になりすぎない
  • 大規模修繕の時だけではなく、日常修繕発注にも目を光らせる
  • 修繕委員会、修繕発注は期毎に方針が変わらぬよう固定したルールをつくり、安定、継続した運営
  • 管理会社特命発注はしない。管理会社は施工会社候補の1社として相見積で決定する
  • 金額だけではなくコンシェンジェンシープランを考え施工会社を選ぶ(財務内容、支払条件、完成保証、瑕疵担保保険、アフター)

大規模修繕を失敗しないために

当事務所の無料コンサルタントで『出張セミナー・勉強会』というサービスがあります。

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月3組合限定になっていますが、初回は無料です。

大規模修繕を成功させるために、一度プロのアドバイス、指導を仰いでみては如何でしょうか?

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