管理会社お任せは危険|大規模修繕工事

なぜ?管理会社任せでは駄目なのか

楽な選択が高い買い物をすることになります

大規模修繕のすべてを管理組合内部でこなすには、時間、労力と専門知識・経験が必要となります。そこで、管理組合のパートナーとして大規模修繕工事に精通した外部専門家の協力を受けることになります。

一番身近なパートナーとして最初に思いつくのが管理会社です。実際に大規模修繕工事を管理会社にお任せする管理組合は非常に多いのです。

管理会社に全幅の信頼を置いているのか?と言うとそうではないようです。管理業務を外部に委託しているマンションは、管理会社に対して必ずと言ってよいほど何らかの不満を抱えています。不満を感じつつも、管理会社にお任せしてしまうのは、「わからないから」「面倒だから」「きっと失敗はないだろうから」の3つの理由からです。

大規模修繕工事を行うにあたって、管理会社主導で進めてしまうと、必要以上の修繕工事を行われてしまうことや、工事費用が高くつくなどと貴重な修繕積立金を使いすぎてしまった管理組合が多く存在しています。

「あの時きちんとチェックおけば・・・」

悔やんでも後の祭りです。一度支払ったお金は返ってきません。

管理組合の予算を知っている管理会社|大規模修繕工事の問題点

管理会社は管理組合の財布の中身を知っています。

管理組合が無関心なことをいいことに修繕積立金が5千万円あるから5千万円使っちゃおうという過剰な工事メニューを提案する管理会社もあります。また、管理会社の売り上げ確保のために、割高な工事が前倒しで行われることもあります。

大規模修繕工事は一回限りで終わるわけではありません。将来定期的に行われる改修工事に備え、無駄な出費をなるべく抑えなくてはいけません。

高い工事金額の管理会社|大規模修繕施の問題点

管理会社へ一社特命で発注すると、言い値なので割高です(定価で電化製品を買うようなもの)。また、管理会社は下請に工事を発注しますが、特定の協力会社に見積依頼を行うことが多く、コストダウン努力が乏しく原価が高いのです(見積してもせいぜい1〜2社)。高い原価に、言い値による高い利益率が乗れば、相場よりかなり高い工事金額を管理会社へ払うことになります。

下請に丸投げ|大規模修繕施の問題点

管理会社が工事の契約先(元請)となったとしても、実際に工事を行なうのは下請けの協力業者です。

工事が始まると下請けに全ての仕事をお任せ。管理会社の建築スタッフは 多数の現場を抱え、納期に合わせるために工程管理だけをしているのが実情なのです。その結果、施工監理・品質管理が有名無実化しチェック機能が働きません。

また、結びつきの深い協力業者との馴れ合いが生じ、問題が発生したり、居住者からの苦情があったりしても、管理組合の味方になってくれるどころか、業者の肩を持つことすらありえるのです。

管理会社の売上目標表である長期修繕計画|大規模修繕施の問題点

管理会社にとって修繕はうまみのある商売です。

あらかじめ自社の利益を多分に含んだ工事予算を長期修繕計画に計上しておけば、定期的に管理会社が仕事をもらえるチャンスが訪れます。管理会社任せのマンションであれば、管理会社にとって有利に話を進めることができます。

とくに大規模修繕は大きなお金が動くため、専門知識の乏しい管理組合の不安をあおり、必要以上の修繕工事や割高な見積を勧められる傾向が強いのです。

管理会社が提出した長期修繕計画書の工事金額を鵜呑みにすると、修繕積立金の高騰=皆様の負担増につながります。

管理会社に大規模修繕工事を発注を検討している管理組合様の対応

管理会社にお任せする方式はデメリットがばかりではありません。

  • 「アフター保証の安心感」
  • 「窓口の一本化」
  • 「理事会及び修繕委員会のフォロー」

等のメリットがあります。

管理会社お任せの選択肢を取るのであれば、他の発注方式の特長と十分比較の上、デメリットになる部分をある程度解消した上で、進めていくことをお勧めします。

大規模修繕工事工事発注方式

複数から見積を取る

競争原理を働かせれば、言い値ではなくなるので管理会社の工事費を下げることができますす。注意すべき点は、見積を取る施工会社がわからないからと言って管理会社に相見積の取得をお願いすると、管理会社は複数の協力業者を抱えていますので、見積金額を操作し、出来レース(管理会社が一番安い見積になるよう調整)をします。慣れない作業で大変かもしれませんが、管理組合で見積先を探し、共通条件で見積をお願いしましょう。

診断・設計は管理会社以外に作成をお願いする

建物診断の悪い部分だけをクローズアップすると、改修設計において工事範囲が広がり、結果見積金額が高くなります。また、相見積を予期する管理会社は、設計数量を水増しの上提示し、本当の数量よりも多く見積した他社と比較し、正しい数量を知っている管理会社は金額を安く提示することができます。診断・設計の結果によって、損得が生まれない元請施工をしない第三者専門家に診断・設計業務を発注することをお勧めします。

管理会社が提示する言い値よりも2、3割安くなることも

適切な診断・設計、競争原理を働かせた業者選定を行なえば、管理会社が提示する言い値よりも2から3割近く安くなることもあります。高額な工事費を支払う大規模修繕においてはこの金額は無視できません。管理会社を施工会社の候補としたとしても、診断・設計・業者選定補助をコンサルタントに委託することは費用対効果で大きなメリットがあるとともに、透明性のある業者選定のプロセスは管理組合の合意形成にプラスになります。

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