大規模修繕設計・施工分離発注のフルコンサルタント業務

設計・施工分離発注方式のフルコンサルタント業務

マンション管理支援事務所では、管理組合主体による大規模修繕工事の成功をサポートします。

@工事完成までを、段階ごとにあらゆる視点から分析し、適切な提案、助言をします。
A貴管理組合は分析結果から抽出された複数の選択肢から、自分達の意思でもっともふさわしい条件を選びことができます。
B提案する選択肢については、デメリット、メリット、留意事項をガラス張りにお知らせします。デメリットについては、事前にそれを補う方策を講じることができるので不安を解消できます。

管理組合は、予算、希望に応じてもっとも適した施工範囲及び施工業者を選択ができ、かつ施工業者以外の第三者である当事務所がチェックを行なうことで品質の確保を実現します。

ハード面が得意!【技術支援】に精通した一級建築士ソフト面が得意! 【アドバイザー】経験豊富なマンション管理士が共同担当でサポートします。無駄・不必要な工事を排除し、マンションの貴重な財産を有効に活用します。談合、業者の癒着等の行為を排除。適正な競争原理を働かせることによるコストダウンを図ります。合員・居住者の理解・協力を得られる大規模修繕。わかりやすい説明とストレスの少ないプランを選びます。規模修繕だけではなく日常管理の相談もワンストップで、的確なアドバイスを受けられます

建物診断業務

建物診断

建物診断は、悪い箇所をみつける作業です。悪い箇所が少なければ補修を必要とする範囲が少なくなり、ローコストな大規模修繕工事が可能となります。しかし、施工を行なう管理会社や施工会社が診断を行なった場合には、補修範囲が減ると儲けが少なくなるので、診断結果の如何を問わず、「すぐにでも全般の改修が必要」と過剰な工事を提案してきます。診断結果によって損得を生まない、施工を行なわない専門コンサルタント業務の当事務所はマンションの劣化状況を正確に分析し、傷み具合と修繕の方向性を正しく管理組合へ報告します。

@診断内容
予備調査、住戸アンケート調査、外観目視点検、外壁打診調査、ベランダ立入調査を基本とし、年数・規模・立地条件・現況等を勘案し、物性試験(コンクリート中性化試験・仕上げ材付着力試験・シーリング引張試験)、外壁赤外線調査、鉄筋被り厚調査、給排水設備・配管調査等の診断MENUを提案します。

Aわかりやすい報告
専門用語を多用する報告ではわかりにくく、聞く側の組合員・居住者が内容を理解できません。
マンション管理支援事務所は、一級建築士が改修が必要な部分とそうでない部分、耐久度などを細かく分類しプロジェクターを用いて説明、アドバイザーであるマンション管理士がわかりやすい言葉で解説します。

▼建物診断詳しくはコチラへ

改修設計|マンション管理支援事務所

改修設計

施工業者に自由裁量で見積を依頼すると、同一条件下による見積比較はできません。また、提案される見積内容の良し悪しを判断することは困難な作業です。予め診断結果をもとにどこをどのように工事するをコンサルタントの助言を受け決定します。施工業者から見積を取る前に概算金額を知ることで、予算の範囲内でどこまでの工事を行なうことができるか、足りなければ資金調達方法をどうするかを先に決めることができます。これが改修設計です。

@修繕範囲(基本方針)の提案・検討
劣化診断の結果を踏まえ、早急に実施しないといけない箇所、他の工事と同時に施工することでコストが抑えられる箇所等を考慮して、修繕範囲について提案します。

A工法及び材料の提案・検討
修繕範囲が決まれば修繕工法・材料を検討します。検討に際しては、今回の予算内でのコストパフォーマンス・長期的な資金計画に基づくライフサイクルコストを考慮し、一通りではなく複数の選択肢を提案します。

B数量計算書・概算書予算の提示
導き出された修繕範囲の数量・工法・材料をもとに概算工事費を算出。財源(修繕積立金)が少ないのであれば、借り入れや修繕積立金の値上げをなるべく避け、必要最小限の工事をする等の判断ができます。ご要望があれば長期修繕計画書の作成も可能です。

C改良工事の提案
アンケート結果を参考に、共用部分及び敷地に関して改善要望等がある場所について、改良工事の提案を行ないます。上記Bの予算に応じて、大規模修繕工事範囲に含めることも可能です。(例:バリアフリー化、防犯対策の向上、雨水侵入対策、駐輪場増設・改善等)

工事会社選定補助|大規模修繕

施工業者選定補助

大規模修繕は云千万円、云億円の金額が動きます。業者選定は失敗を許されません。業者選定には透明性・公平性・客観性が求められ、専門家が管理組合の補佐役となるのが施工業者選定補助業務です。

@管理組合の要望を盛り込んだ見積要項書
管理組合の要望事項を整理し、それを盛り込んだ要項書書を作成します。改修設計で導き出された共通仕様書に基づき同条件で複数の業者から見積を取ります。

A透明性のある業者募集
施工業者は業界新聞等を活用し公募します。応募業者に対して各社時間をずらして現場説明を行います。

B複数の選考会開催と慎重な業者選定
公募申込の業者絞り込み(1回目)、見積提出後書類審査(2回目)、面接審査(3回目)、総会(4回目)と四度の選考を行ない、見積金額の他に、会社概要、経営状況、工事実績等を勘案し、現場監督面接を行って施工業者を最終的に決定します

工事品質監理|大規模修繕

第三者工事品質監理

施工会社は必ず現場代理人と呼ばれる品質監理を行なう担当者を工事現場に配置します。しかしながら身内の監理を行なうので、どうしても慣れ合いで甘くなることや、少しでも多く利益を浮かせるために、手抜き工事を行なうことがあります。
管理組合が決めた仕様書・要項書通りに仕事を行なっているかチェックすることを第三者工事品質監理と言います。

@工事説明会立会い
施工業者が工事前に主催する工事説明会に当事務所が立会い、各種質問の補足説明を行なったり、居住者・組合員の要望を施工会社と調整したりします。

A事前提出書類のチェック
現場代理人選定通知、使用材料一覧、協力会社選任届、足場設置届出、道路占有許可、マスター工程、仮設計画図等事前提出書類を業者選定時の提案内容及び管理組合の共通仕様と相違がないかチェックします。

B定期巡回・各種検査立ち会い
現場を熟知した一級建築士が定期的に現場を巡回し、工程・安全・品質監理を行ないます。工種ごとにおこなう工程検査の他、理事会または修繕委員会参加の中間時・足場解体時・竣工前検査の際には複数の検査員が立ち会います。

C定例会の開催
週に一度当事務所と施工会社による週例会、管理組合出席の月例会に出席し、指導・助言を行ない、報告書を提出します。

D調整役
管理組合と施工会社のパイプ役となり、時には監理者として施工会社に毅然とした対応をします。安全を最優先し、勝手な判断は避け、役員および専門委員との報告・連絡・相談(ホウレンソウ)を密に行います。 トラブル時には積極的に、間に入り問題解決に努めます。

Eアフター点検立ち会い