大規模修繕アドバイザリーCMr.業務

管理組合の頼れる補佐役大規模修繕アドバイザー(CMr)

大切なマンションの資産価値を適切に維持し、多額の支出を伴う大規模修繕工事は失敗を許されません。しかし、経験・知識に乏しく、時間に制約がある管理組合の力だけでは限界があります。コンサルタントへの起用理由の一つは、理事会では足りない知識・経験を補うことを目的とすることです。

設計・施工分離発注方式を決めたがコンサルタントはどう選べはいいのか?

三つの発注方式から設計・施工分離発注方式を決めたものの、どうやって設計事務所や一級建築士を選んだら良いのか最初の壁にぶち当たります。コンサルタントを選ぶ評価基準や業者選定の手順や過程がわからず、結果として見積金額が安い業者に依頼してしまうのではないでしょうか?営業が上手な業者は果たして力量はあるのか?見積金額が安い業者は「安かろう悪かろう」ではないか?と不安がつきまといます。

経験の長い一級建築士の有資格者がいて、実績があるコンサルタントであれば大丈夫であろうと、よくわからぬまま大規模修繕の準備が進み、あまり実感がわからぬまま終わってしまうと言う管理組合が多いのではないかと思います。

コンサルタント起用にあたっては高額な報酬を払うことになります。なんとなく大丈夫であると言う状態のまま準備を進めて平気でしょうか?

幅広い知識・事務能力が求められるコンサルタント。一級建築士は万能ではない

分譲マンション改修のコンサルタントは技術的な知識以外にも、管理組合運営の法的な知識や居住者の合意・協力が得られるソフト面におけるサポートが求められます。多くのコンサルタントの担当者は一級建築士です。一級建築士は技術支援が得意でも、管理組合運営のサポートまで細かな配慮ができるかと言うとそうではありません。施工業者選定にせよ、管理組合運営支援についても、一級建築士の専門分野外のことなのです。

設計者・施工者とは別に管理組合の顧問としてアドバイザーを設ける価値

大規模修繕工事成功は「設計(一級建築士等)」「施工(工事会社)」の技術的な支援と、管理組合運営をサポートする「CMr(コンストラクションマネージャー)と呼ばれるアドバイザー」の3つがカギを握っています。この3つの業務が独立した「CM方式」と呼ばれる工事発注方式は、施主(管理組合)側の意向・要望が叶えられやすい理想的な工事発注方式であると言われています。

管理組合の味方になるアドバイザーであるCMrは管理組合の意図する品質、工期、コストを十分に理解し、管理組合の立場に立って、設計者、施工者をコントロールする必要があります。その際には、CMrは、原則として、設計業者、施工業者から独立的な立場にあることが求められます。CMrは、設計者と施工者と分離した存在であることが重要なのです。

管理組合に外部から強力な助っ人であるアドバイザー(CMr)が加わることで、大規模修繕工事を成功に導きます。

アドバイザー CMrの役割とは?

アドバイザー(CMr)業務は@競争性・客観性のある設計者・監理者及び施工業者選定補助(透明性確保)によりコスト構成、業者選定の透明化が図れる。専門家が客観的な業者分析をすることで管理組合の比較検討が容易になる。A管理組合の意向・要望の実現(セカンドオピニオン・管理組合の知識経験不足を補う補佐役)により設計の第三者評価が受けられる、管理組合要望の取りいれが容易になる、セカンドオピニオン的な指摘により選択肢が広がる、設計段階のコスト削減が可能になる等。B業者選定補助業務を設計・監理者に任せず施工業者の癒着・慣れ合いをなくす(品質確保)

アドバイザー CMrの業務内容とは?

大規模修繕アドバイザー業務の内容

工事中業務は次の三つの方法から選択することができます。
@管理組合が工事監理を行う(ご要望により当事務所が検査立会・定例会参加可能)
A設計者に工事品質監理業務を委託(ご要望により当事務所が検査立会・定例会参加可能)
B当事務所が工事品質監理を行なう

管理組合の知識・経験不足を補う大規模修繕アドバイザー

大切なマンションの資産価値を適切に維持し、多額の支出を伴う大規模修繕工事は失敗を許されません。しかし、経験・知識に乏しく、時間に制約がある管理組合の力だけでは限界があります。アドバイザー業務の起用理由の一つは、理事会では足りない知識・経験を補うことを目的とすることです。

  • 業者選定場面、決定場面において第三者のプロから助言と提案が得られます
  • 過剰工事、不必要な項目を発見し、無駄のない適切な修繕を実現できます
  • 管理組合の様々な疑問に対して、第三者としてわかりやすい説明を受けられます
  • 管理組合の適切な意思決定のサポートができます
  • 時間的に余裕のない専門委員会・理事会に代わり、色々なアイデアを提案します
  • 管理組合内の意見調整役と対外交渉の調整役を果たします
  • 見積の厳正な比較と価格交渉の支援が受けられます
  • 契約が管理組合にとって不利ではないかチェックできます
大規模修繕のセカンドオピニオン

専門業者と管理組合とでは、建築的な知識や経験に差があります。当事務所は、医療の現場で言う「セカンド・オピニオン」的存在になります。

「セカンド・オピニオン」を改修に例えると管理組合が大規模修繕の進め方に間違いがないよう、理解を深めるために専門業者(設計者・施工業者)以外の意見を聞いて参考にすることを意味しています。

大規模修繕は人間で言うところの高額医療費が必要な大手術にあたります。専門業者から受けた提案が果たしてベストな選択しなのか?他の専門家から意見を聞きたくなります。

  • 専門業者の方針に対する客観的な分析ができる
  • 専門業者の提案の妥当性を確認できる
  • 専門業者の示す改修方法以外の改修方法が得られる可能性がある

直接仕事をする施工業者以外の専門家に意見を求めることで、改修工事の費用削減や品質の向上を実現します。