大規模修繕建物診断はマンション管理支援事務所

マンションの傷み具合を最初に知る建物劣化調査

お医者さんに行って、診察もせずに突然入院です!と言われても困りますよね。

適切な大規模修繕工事を行うために、医療の現場の診察に当たる「建物診断」を最初に実施します。

建物診断=劣化調査は建物の状態を的確に判断、施工時期の妥当性、補修方法、工事費算出のための判断基準となり、必要な工事の範囲と改修仕様を決める根拠となります。

大規模修繕で行う建物診断の種類

調査メニューが増えれば、その分診断費用が高くなります。
建物の劣化具合、築年数によって診断メニューを決める必要があります。「予備診断」「通常診断」を基本とし、必要に応じて「精密調査」を実施するようにしましょう。

▼ 報告を含めて6万円からの簡易建物調査

▼ 必要な診断メニューをワンセットでリーズナブルに大規模修繕劣化診断

1.予備診断

医療現場でいう「問診」にあたります。

下見調査
書類調査(設計図書、過去の修繕履歴、日常管理状況)
管理組合からのヒアリング調査
居住者へのアンケート調査(ベランダ等の劣化状況)

設計図書等の重要書類がないと、新たに図面を作成する等の手間がかかり、余計な費用を負担することになりますので注意しましょう。

2.通常診断

医療現場でいう「触診」「視診」「打診」にあたります。一級建築士等技術者が現地に出向き、建物の傷み具合を調べます。

目視調査
打診調査(パールハンマーと言う打診棒で外壁を叩き、音で劣化具合を調べる)
ベランダ立ち入り調査

3.精密調査

医療現場でいうレントゲン撮影、胃カメラ、MRI等の「精密検査」にあたります。

コンクリート強度・中性化試験
塗膜付着力・タイル付着力調査
シーリング材強度試験
鉄筋かぶり圧調査
外壁赤外線測定
配管の抜管、ファイバースコープ調査

4.診断報告

劣化調査を実施し、建物診断の結果が出たら、住民説明会また総会等の場でみんなに報告します。ほとんどの住民が素人なので、説明は難しい専門用語を避け、わかりやすいカラー写真(プロジェクター等の利用)を持ちいた報告が望まれます。

外壁打診調査

建物診断を行っているところが工事会社・管理会社なら改修をしようという結論を早期に導くための診断であるし、診断費用を無料で提示するのであれば、こういうことを無料でしますのでその後の工事は当社におまかせくださいというひも付きになります。

元請となる工事業者が行うの建物診断はきっかけ作りで、診断結果を重要視せず、なるべく工事金額が増えるようなメニューで見積が提出される恐れがあります。

また、無料点検は後々しがらみが発生します。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなるケースが多いのです。貸し借りをつくることは良くありません。

建物診断は、診断結果の大小が損や得を生まない、施工会社以外のもの=コンサルタントが行うことで、不必要な改修を抑止でき、客観的な診断が実現します。

マンション管理支援事務所の建物診断業務

適切な診断メニューの提案

建物診断は、調査内容、範囲によって金額が大きく左右されます。

目視を中心とした簡易的な劣化調査でも、管理組合がわからないからと言って、割高な見積を提案したり、その反対に過剰な診断メニューを推奨し、高い診断費を請求したりする業者は多いのです。

当事務所では、診断方法の中から、年数、規模、立地条件等を勘案した適切な選択肢を提案し、本当に必要な診断のみを実施させて頂きます。

▼ ローコストで適切な簡易建物調査

▼ 大規模修繕準備に必要な劣化診断をワンパッケージにリーズナブルで提案

居住者視点に立ったわかりやすい報告

お金のかけて診断を実施しても、内容がマニアックすぎてお金を支払う側の管理組合や居住者が理解できなければ役に立ちません

建物診断結果の報告会の時に説明が難しすぎてわからないと言う声を良く聞きます。専門用語を多用すれば、わかりにくくて当然です。依頼者である管理組合が理解できなければ、建物診断をした意味がありません。しかし、一級建築士等技術者の多くがこうしたソフト面でのフォローが苦手。どんなに分厚い報告書があっても、難しいことばかり並べてはあまりにも不親切です。

当事務所は、管理組合支援のプロであるマンション管理士が一級建築士と共同で作業を実施。専門家の目で改修が必要な部分とそうでない部分、耐久度などを細かく分類し、専門用語を噛み砕いた言葉で解説するので、建築の知識が全くない方でも建物の傷み具合を理解することができます。

→大規模修繕の進め方|1管理組合の準備体制2工事発注方式の選択3劣化診断4改修設計5施工業者選定6工事中