低予算で質の高い大規模修繕を実現する改修設計

無駄なく修繕積立金を有効利用できる改修プランを作成

大規模修繕の工事予算を左右する改修設計は重要です

診察(劣化診断)が終われば、具体的な治療方法(改修方法)を決めます。

建物診断で得られた情報を元に

  • どの部分が修繕を必要とするのか?
  • どのような材料が今回の改修に適しているのか?
  • 緊急に工事が必要な箇所はどの部分なのか?
  • 修繕コストを削減するには、一緒にできる修繕工事はないのか?

等、今後発生する修繕工事計画と概算費用の算出を行います。

大規模修繕の工事費の高い、安いは施工業者選定時の競争によるものだけではなく、設計によって大きく影響します。

資金が潤沢なマンションならばどんな選択でも問題ないでしょうが、多くのマンションはギリギリの資金で建物を維持・管理しています。劣化が著しい箇所、次の大規模修繕までは心配な部位は優先的に工事をしなければなりませんが、今回はまだ手をつけなくてもいいところまで修繕する過剰提案を設計に組み入れると工事費の増加につながります。

改修設計は、施工会社選定と並ぶ大規模修繕工事準備における大きなポイントであることをご認識ください。

また、工事業者から見積を取る時に、自由提案では比較が難しいのです。

適切な改修設計=修繕基本計画をあらかじめ策定することによって、品質を確保しつつ、かつ相見積もりにより適正価格での発注が可能となります。

改修設計の内容

専門家が診断報告を参考に、

  • 劣化に応じた改修の優先順位等を提案します
  • 工事仕様書(工法・材料の指定)を作成します
  • 各改修部位ごとの面積・数量を計算し、数量内訳書を資産します
  • 数量内訳書をもとに工事予定額の積算をします(設計見積)
大規模修繕の予防保全と事後保全 【予防保全と事後保全の考え方】
改修設計は予防保全の考え方をベースに計画・立案を行うことが通例です。
  • 事後保全
    異常が発生した後に対処するのが事後保全です。雨漏りしたから直しましょうがこれにあたります。
  • 予防保全
    まだ異常がないけど、点検の結果近い将来おかしくなりそうだとか、定期的に修繕した方が建物は長持ちするとかがこれにあたります。予防保全は定期的に取り替える必要がある保全(水道のパッキンや蛍光灯が典型的、防水工事もこの類と言えます。)と劣化診断により、早めに適切な処置をしていくものがあります。
大規模修繕性能保証と期待耐用年数 【性能保証と期待耐用年数】
  • 性能保証に神経質になりすぎると・・・
    例えばテレビを買うと通常1年のメーカー保証が付いてきます。でも、1年過ぎてすぐ壊れることはレアケースで、実際は10年くらい持ちます。性能保証(テレビで言う1年)と期待耐用年数は異なります。屋内にテレビと屋外にあるもの(例えば防水材料)と使用環境が違うのを一色端にするのは危険ですが、建物の性能保証の年数に神経質になりすぎなことがあります。「性能保証期間が過ぎれば直ちに修繕や改修工事が必要になる」と思い込んでいる人も少ないのではないでしょうか?
  • 性能保証が経過したからすぐに修繕をしなければいけない?
    期待する耐用年数は、対象とする建物の出来、不出来、立地による環境条件、修繕設計の仕様や工法によっても異なります。一方、性能保証期間は、瑕疵担保責任を負うべき期間です。もし期間内に事故が発生したり、性能が発揮できなかったりした場合には、これを無償で補修し、損害賠償の責を負うものです。このため期待する耐用年数は性能保証期間よりも長いと考えるのが妥当です。つまり保証期間が過ぎたからといって直ちに修繕工事が必要になるわけではありません。
大規模修繕改修設計概算設計予算 【複数のプランを検討】
建物診断の結果からは、全ての補修箇所につき性能保証がでる「フルスペック提案」と部分補修を中心とし必要最小限の工事を行なう「ミニマム提案」の二つのプランを導くことができます。この部位は性能保証は必要だ・・とか、この箇所は部分補修で十分だとか、予算に応じた設計の組み替えが可能です。(下表はミニマムプランを採用した場合の大規模修繕実施計画の一例です)大規模修繕実施計画表

マンション管理支援事務所の改修設計業務

大規模修繕は1回で終わりではありません

長期的な視野で、マンションの資産価値の維持・運営を考え、大規模修繕工事を行うことが大切です。

設計は専門家の独擅場だからと言って、管理組合の打ち合わせを短期間で済ませるお任せを好む設計事務所が多いようですが、当事務所は違います。

劣化した部分を教科書通りに直せば良い。ではなく、長く建物を持たせるためには?長い目で見て修繕費が節約する方法とは?居住者の我慢が少なくなる改修とは?を考えながら、管理組合とじっくり時間をかけて協議するのが当事務所の特長です。

調査報告書の結果を踏まえ、傷みが激しく早急に実施しないといけない箇所、他の工事と同時に施工することでコストが抑えられる箇所等を考慮して、修繕範囲について提案します。

修繕範囲の確定を経て修繕工法を検討します。検討に際しては、コストパフォーマンス・ライフサイクルコストを考慮し、一通りではなく複数の選択肢を提供します。

財源(修繕積立金)が少ないのであれば、借り入れや修繕積立金の値上げをなるべく避け、必要最小限の工事をする等のプランを提示します。

→大規模修繕の進め方|1管理組合の準備体制2工事発注方式の選択3劣化診断4改修設計5施工業者選定6工事中