大規模修繕発注方式「管理会社特命発注」「責任施工」「設計・施工分離発注」

大規模修繕工事の3つの発注方式・パートナー選びを理解します

管理組合の準備体制が整ったら、次に工事発注方式を決めます。
先に工事発注方式を決めておくのは、それぞれの方式によってパートナーとなる専門家(管理会社、施工会社、コンサルタント等)選びが違ってくるからです。

業務/発注方式 管理会社お任せ 工事会社責任施工設計監理分離  
コンサル選定 管理組合
劣化診断 管理会社工事会社コンサルタント※
改修設計管理会社工事会社コンサルタント
工事会社選定特命発注管理組合管理組合
工事管理会社
(下請:工事会社)
工事会社工事会社
工事品質監理管理会社工事会社コンサルタント

※コンサルタント:設計事務所・一級建築士等

パートナーとなる専門家へどこまでの業務を任せるかは、管理組合によって考え方が異なります。専門家へ依存度が高いほど、管理組合の要望が通り難いとともに、業者主導による「割高」な工事を発注してしまうリスクがあります。

大規模修繕出張セミナー

各方式の専門家から説明を受けると、管理会社は「管理会社お任せ方式」、工事業者は「責任施工方式」、設計事務所は「設計監理分離方式」をベストなやり方だと推奨してくるでしょう。

それぞれの工事発注方式はメリット・デメリットがあります。どれが一番良い方法かを判断するのは管理組合です。理事会または修繕委員会の方向性に応じ、見定めるべきです。 一長一短がある部分については、短所を埋める方法を考えればよいのです。

1.管理会社お任せ方式とは?

「管理会社お任せ方式」は、劣化診断・設計から施工・検査までを、管理会社に一括して任せる方式です。

【メリット】

  • 計画から実施まですべてお任せで行ってくれるので、もっとも管理組合の事務的手間がかからない
  • 材料メーカー、下請工事会社、管理会社の三社連名による保証が受けられるため、倒産等によるアフターへの心配が少ない
  • 工事中の要望、苦情等の窓口が日常管理と一本化できる
  • フロントマンが優秀であれば、管理組合のフォローがしっかりできる

【デメリット】

  • 管理組合が工事の範囲・内容や金額の妥当性をチェックする術がない
  • 管理会社内の技術・工事部門の人数が少ないと、全て外注となることが多く、工事チェック体制等に問題が残る
  • 競争原理が働かず、相場より割高(2割から3割高いことも)な工事になる

▼「管理会社任せではダメな理由」詳しくはコチラヘ

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日常管理をしっかりしていることが条件になりますが、長年信頼関係を築いてきた管理会社に大規模修繕発注をすることはダメとは言いません。

多少高くても信用ができる管理会社にお願いする・・このような考え方も否定できません

比較対象があって、初めて管理会社の良し悪しが判断できますし、高額な修繕を管理会社だけに便宜を計らうと言うのは、管理組合として業者選定の客観性・透明性に欠けます。

コンサルタントや施工会社として名乗りを上げる管理会社は、あくまでも候補会社の一社として考え、必ず他と比較・検証し「選ぶ」というプロセスが必要です。▼管理会社お任せ方式のメリットを生かし、デメリットの不安を解消

2.責任施工方式とは?

「施工会社責任方式」は、調査・設計から施工・検査までを、工事会社に一括して任せる方式です。「管理会社お任せ方式」と異なる点は、工事会社は、管理組合が決めることができることです。

【メリット】

  • 初期の段階から工事の実施手順等に配慮した検討を行うことができる。
  • 競争原理(公募・入札)を取り入れれば、トータル的な費用は最も安くなる。

【デメリット】

  • 工事仕様、工事金額、施工業者選定に第三者のチェックが入らないため管理組合側が工事に詳しくないと適正な発注が難しい。
  • 業者選定が不慣れな管理組合では全面的に信頼できる業者を探すことが難しい。
  • 発注する施工会社の力量に大きく結果が左右される。
  • 中小工事業者なら、不測の事態(倒産、アフター体制の不備)が心配される。
  • 管理組合運営へのきめ細かな対応に欠ける場合がある。
  • 施工する工事会社自身が工事監理もするため、手抜き工事になる可能性がある。

▼施工会社責任方式のメリットを生かし、デメリットの不安を解消!

3.設計監理分離発注方式とは?

建物診断、改修設計、施工業者の選定補助、工事監理をマンション管理士や設計事務所等のコンサルタントに委託する方式です。工事会社は管理組合が決めることができます。

▼マンション管理支援事務所の設計・監理方式サポートはコチラヘ

【メリット】

  • 設計・工事監理と施工を分離発注できるので、施工業者の選定を共通条件で行える
  • 第三者専門家による工事の厳正なチェックが期待できる
  • 専門家のアドバイスを受けながら施工業者を選定することによる透明性の確保・競争原理が働くので適正な工事費用で発注できる。

【デメリット】

  • 工事費とは別にコンサルタント費用が負担になる。小規模マンションでは戸当たりの負担率が大きい
  • 管理組合(理事会)は、コンサルタントと施工業者の両者と折衝しなくてはならない。窓口の複雑化。
  • インターネットや雑誌等の業者の良し悪しを判断できる情報が少なく、信頼できる設計事務所を選択するのが難しい
  • 実際に改修を行った経験のない人(一級建築士)が仕様を設計すると、仮に仕様(設計)が原因で後に不具合が出た場合、施工会社としては責任を負わないことになり、紛争の元になる(一級建築士の資格を持っているからと言って改修のエキスパートではない)
  • 管理組合への発言影響力を利用して、特定の工事業者へ便宜を計らうことや、裏で工事業者へバックマージンの要求を行う心配がある
  • 同じ建設業同士の慣れ合いで、問題が生じた際に工事会社を保護することがある
  • 一級建築士は技術畑。管理組合へのフォローに欠けることがある

→大規模修繕の進め方|1管理組合の準備体制2工事発注方式の選択3劣化診断4改修設計5施工業者選定6工事中