大規模修繕 管理組合の財産は狙われている!?パートナー選びが成功のカギ

大切なマンションの資産価値を適切に維持し、多額の支出を伴う大規模修繕工事は失敗を許されません。大規模修繕工事のすべてを組合内部でこなすには、時間、労力と専門知識・経験が必要となります。そこで、パートナーとして外部専門家の協力を受けることになります。

複数存在する改修の専門家

大規模修繕工事に関する専門家は、管理会社、直接施工する工事業者以外に、コンサルタント会社(一級建築士事務所、マンション管理士等)と複数の存在があります。

管理会社お任せなら大丈夫?

管理会社は、マンションの予算を知っています。自社の売上目標を達成するために、高くてかつ過剰な改修を、しかも前倒しで提案することさえあります。
善良な管理組合は、日常のパートナーである管理会社がまさか暴利を貪っているとは想像しません。面倒だからと言って、管理会社におんぶに抱っこではいけないのです。

▼ なぜ管理会社任せではダメなのか?はコチラヘ

工事業者の選定と工事金額の妥当性

公共事業が激減し、またマンション供給が頭打ちの建設業界は景気が冷え込んでいます。
大手ゼネコンですら、生き残りをかけて、修繕工事分野に積極的に参入している現状です。
適正な価格競争は有り難い話ではありますが、行き過ぎたダンピング競争は、実際に現場で働く下請けを泣かせ、手抜き工事を誘因します。
安いに越したことはありませんが、「安かろう悪かろう」の修繕は誰しもが望んでいません。
価格だけに惑わされない工事業者選定手続きは、大規模修繕工事の品質を左右する上で非常に大切です。

大規模修繕コンサルタントのポイント

コンサルタント業者と言えども安心してはいけません。
良識の欠けるコンサルタントは、少しでも楽して、なるべく多くの利益を得ようとマンションの財産を狙っています。
仕事を取れば、大規模修繕工事の主導権を握れる。そう考えるコンサルタント業者は、安い金額で業務を請け負います。そして、管理組合の見えないところで工事業者にキックバック(手数料)を要求。見返りがもらえる工事業者を本命候補に推薦します。コンサルタントが推薦した工事業者は安心だろうと総会で決議した結果、管理組合は割高な工事を発注することになり、裏取引が発生する現場では業者間の関係がなぁなぁとなり、工事品質を確保することができません。
知識・経験が乏しく、専門家への依存体質が生まれやすい管理組合を食い物にしているハイエナのようなコンサルタントが多いのがこの業界の実情です。

▼ コンサルタントへの過信は禁物はコチラへ

正しい大規模修繕の進め方

管理会社、工事会社、コンサルタント等の専門家に頼り過ぎるのは危険です。専門家に過度な依存をすると、マンションの選択肢が狭まり、また、不利益を被る可能性があります。

まずは、マンションの主体である管理組合が、正しい大規模修繕工事の進め方を理解しなければなりません。このサイトでは、基本的なことから、修繕工事業界のウラ事情まで詳しく書き示します。

マンション管理支援事務所では、自分の貴重な時間を費やしマンションのために頑張る理事会、修繕委員会を応援しています。このサイトをお読み頂ければ、きちんとした判断基準を持ちながら管理組合主体で準備が進められると思います。

レベルの低い専門家と契約しないよう、適切な改修を適正な金額で実現して下さい!

不安に感じる方、詳しくレクチャーを受けてみたいという方は、無料で出張勉強会・セミナー(完全予約制)を開催しています。また、リーズナブルな金額で、プロの支援を受けることが可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

マンション管理士の相談 理事会とは別に、専門委員会(修繕委員)を立ち上げ進めていくことが望まれます。委員の選出が難しい小規模物件、関心の低いマンションの場合は、理事会を中心に進めていくことになります。→「管理組合の準備体制」詳しくはコチラヘ
大規模修繕コンサルタント及び工事発注方式の決定 パートナーとの関わり方は、「管理会社お任せ方式」「工事会社一任(責任施工)方式」「設計施工分離発注方式」の3つの方式があります。それぞれメリット・デメリットがあり、比較検討した上で発注方法を決めましょう。→「工事発注方式の決定」詳しくはコチラヘ
大規模修繕建物劣化診断 診察もせずに入院ですと言われても困ります。建物も同じです。診断手法では予備診断・通常診断・精密試験があり、診断をする範囲、診断方法によって金額が異なります。建物の経過年数に応じた適切な診断メニューを選ぶことが大切です。→「建物劣化診断」詳しくはコチラへ
改修設計で修繕の具体的な方法を決める 建物の診察が終われば、どのように治療(修繕)するかを決めます。劣化診断の結果に基づき、建物のどこの部分を、どこまでの範囲で、どのような工法・材料で、どれくらいの期間をかけて改修を行うのか具体的な設計・計画を立てます。→「改修設計」詳しくはコチラヘ
大規模修繕工事業者の選定 公募等により複数の工事業者から共通条件で見積を取ります。書類選考、面談等の選考段階を経て、金額以外にも、修繕実績、技術力、アフター体制と総合的に判断し発注先を決めます。→「工事業者選定」詳しくはコチラへ
大規模修繕着工、竣工引渡し、アフター保証 マンション修繕工事の難しさは「住みながら」工事を進めることです。説明会、広報により住民の理解、協力を深めることが不可欠です。また手抜き工事が起こらないチェック体制、問題が生じた際の対応をしっかり行う必要があります→「工事中業務」詳しくはコチラヘ

大規模修繕工事コンサルタント マンション管理支援事務所概要

  • 事務所名称:有限会社マンション管理支援事務所一級建築士事務所
  • 登録番号:一級 神奈川県知事登録 第15968号
  • 所在地:
    横浜関内オフィス/横浜市中区長者町2−5−5−519
    東京新宿オフィス/新宿区西新宿7−7−24−604
  • 代表者:井田 健
  • 資本金:1000万円
  • 事業エリア:
    ◆東京都
    東京23区(足立|荒川|板橋|江戸川|大田|葛飾|北 | 江東 | 品川 | 渋谷 | 新宿 | 杉並 | 墨田 |世田谷|台東|中央|千代田|豊島|中野|練馬|文京|港|目黒 |東京市部(八王子・立川・武蔵野・三鷹・青梅・府中・昭島・調布・町田・小金井・小平・日野・東村山・国分寺・国立・福生・狛江・東大和・清瀬・東久留米・武蔵村山・多摩・稲城・羽村・あきる野・西東京)
    ◆神奈川県
    横浜市|川崎市|横浜・川崎外(愛川町|厚木|綾瀬|伊勢原|海老名|大磯町|大井町|小田原|開成町|鎌倉|相模原|寒川町|座間|逗子|茅ヶ崎|二宮町|箱根町|秦野|葉山町|平塚|藤沢|真鶴町|三浦|南足柄|山北|大和|湯河原|横須賀|)
    ◆千葉県
    ◆埼玉県