アフターサービスとは?

新築マンションでは、売主である不動産業者がアフターサービスを付けています。

アフターサービスとは、売主発行のアフターサービス基準に基づき、引渡しから一定期間内にマンションに不具合があった場合、売主の責任として無償で補修するという保証です。

■アフターは売主にとってやりたくない仕事

倒産売主の不動産業者や工事を行った施工会社が自主的に進んで点検してくれるわけではありません。

施工業者からすれば、アフターは無償で仕事をさせられ、しかも手間がかかるので積極的に施工不良を見つけて前向きに修復することはありません。

うるさいお客さんはアンラッキー。おとなしいお客さんだったらラッキー。言われた箇所をなるべくお金をかけず修復すればいいやと考えています。売れ残り住戸の管理費等は、売主であるマンション分譲業者が負担することになります。

共用部分は理事会がチェック

通常、新築引渡から1年目とか2年目になると売主や、売主から依頼を受けた管理会社がアンケートを配布します。

このアンケートでは、お部屋内のことで頭がいっぱい。共用部分までなかなか気が回りません。そこで、共用部分の指摘事項は理事会が調査し、取りまとめることになります。

共用部についてもアフターサービスが設定されており、その内容を確認する事が、資産維持管理の上でとても大切です。

施工不良を気付かぬまま放置すると、建物の傷みを早め将来管理組合が余計なお金を負担することになります。

建築の専門的な知識がなければ、共用部分に不具合があるかどうかを見分けることは難しいといえるでしょう。また、もし不具合が見つかった場合は、その原因を突き止めて、売主の不動産業者や工事を行った施工会社と補修方法を交渉し、補修後にきちんと改善されたかをチェックしていかなければいけません。

■管理会社はあてにならない

この作業を管理組合だけで行うのには限界があります。かといって、管理会社はあまり頼りになりません。

なぜなら、ほとんどの管理会社はアフターサービスの責任を負う売主の系列会社か、もしくは売主から仕事をもらう立場。売主にとって不利益になるような行動はとりにくいはずです。

また、「アフターは管理会社の責任ではない」と言って、面倒で利益にならないアフターサービスの仕事から逃げようとします。その結果、積極的にアフター点検をしましょうと管理組合に働きかける管理会社はあまりないのです。

アフター点検は専門家を活用しましょう

ディベロッパーアフター保証の対象となる大半の部分は築2年目で保証がきれます。

持ち回り、一年任期の役員、しかもマンションが出来たばかりの管理組合で、共用部の不具合を発見し、適切な工法で修理をさせ、完了を確認する作業全てをこなすことは容易なことではないでしょう。

そこで、アフター点検のサポートを、管理会社や売主と関連のないコンサルタント会社に委託するのがスタートです。

第三者の立場で、現状の劣化診断を行い、施工不良に起因したものか、単なる、経年劣化によるものかの、判断が必要です。また、設計上のミスを指摘し、専門家の意見で是正を求めることも可能です。

アフターサービス期間内であれば、修理費は無償です。コンサルに多少のお金を払ったとしても、施工不良を気付かず将来大規模修繕時に高い支出を強いられるよりも大きなメリットがあります。

■マンション管理支援事務所のアフター点検サポート

多くのマンションではアフター時に適切な修復がされておらず、建物の劣化を早め、大規模修繕時の工事費を高くしています。その結果、修繕積立金高騰=区分所有者の負担増につながります

施工不良を気付くのは大規模修繕前の劣化診断。その結果無償保証の範囲外になります。(大半は2年、一番長いものでも10年)

施工不良による不具合は、アフター補修の段階でもっとも効果的な工法にて根本的修復をすべきです。

このことが出来るのは、売主や管理会社と関係のない立場の専門家です。

マンション管理支援事務所では、マンション管理事情に精通したマンション管理士と、建物のエキスパートである一級建築士がタッグを組んで、ソフト面からハード面まで管理組合を強力にバックアップします。